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La plupart d’entre nous ayant grandi dans un appartement loué ou dans la maison individuelle de nos parents, il est logique que la plupart des gens, lorsqu’ils commencent à se poser la question de l’achat de leur propre logement, en arrivent à la conclusion qu’un appartement ou une petite maison est probablement la meilleure solution. C’est le résultat d’un conditionnement et il est difficile de s’en défaire ! Après avoir pris le temps de parler à un nombre respectable de jeunes d’une vingtaine d’années ou de les guider personnellement, je me suis rendu compte qu’une information ferme, directe et précise peut vraiment ajuster la réalité de la façon dont l’immobilier peut être acquis et utilisé au mieux, en commençant par une propriété qui donne le ton pour un avenir beaucoup plus rentable et gratifiant.

Tout le monde comprend le principe du paiement d’un loyer, alors pour commencer, une bonne question d’ouverture à notre étudiant en immobilier est : « Comment aimeriez-vous percevoir ce loyer plutôt que de le payer ? Naturellement, cette question attire leur attention et nous pouvons commencer à ouvrir la porte de l’illumination. J’aime utiliser l’exemple du duplex pour illustrer le concept de deux maisons sous un même toit. Certaines personnes ne savent pas exactement ce qu’est un duplex et comment il fonctionne. Je me contente donc de dire que l’on trouve souvent des duplex composés d’un bâtiment avec deux chambres et une salle de bain de chaque côté, le tout sous un même toit, certains plus grands, d’autres plus petits.

Ils sont aussi faciles à financer qu’une maison individuelle et, dans de nombreux cas, ils vous permettent de bénéficier d’un prêt plus important, ce qui vous permet d’utiliser l’effet de levier et l’argent des autres pour avancer plus vite dans la vie. Supposons que vous trouviez un duplex pour 150 000 € (la Californie est plus élevée), que le taux d’intérêt de votre prêt soit de 6 % et qu’il vous en coûte 899,33 € par mois pour rembourser le capital et les intérêts sur un prêt de 30 ans. Ils devront l’assurer, nous utilisons donc une moyenne de 5 € par 1 000 € de valeur de la maison pour calculer le coût moyen de l’assurance. Donc 5,00 € x 150,00 € = 750,00 € par an pour l’assurance. Nous divisons ce montant par 12 mois pour obtenir 62,50 € par mois pour l’assurance. Il y a aussi les taxes annuelles qui sont basées sur la valeur de la maison multipliée par un millage, ou taux de millage. Prenons un taux d’imposition de 11,00 € par tranche de 1 000 € de la valeur imposable de la maison : 11,00 € x 150 = 1 650,00 € par an. Divisons maintenant ce montant par 12 mois pour obtenir une taxe mensuelle de 137,50 € et en ajoutant le principe, l’intérêt, les taxes et l’assurance (P.I.T.I), nous obtenons un paiement hypothécaire mensuel total de 1099,33 €.

Maintenant, lorsque vous louez un côté pour (dans de nombreux cas, environ 750,00 € par mois), il ne vous reste plus qu’à payer 349,33 € de votre poche chaque mois. Lorsque j’ai bien ancré ce point dans la matière grise de leur cerveau, il devient clair que ce montant est bien inférieur au loyer qu’ils paient actuellement pour vivre sous le toit et selon les règles de quelqu’un d’autre. Les questions commencent alors à fuser dans l’ordre suivant. Alors ? Comment puis-je acheter quelque chose comme ça ? La réponse commence le plus souvent par  » En obtenant une pré-qualification pour un prêt « , et je poursuis en disant que vous devrez rassembler et apporter les éléments suivants à l’agent de crédit de la banque pour commencer :

Avec ces documents initiaux, le prêteur peut commencer à traiter votre demande de prêt. Il déterminera votre actif et votre passif (valeur nette), vérifiera votre lieu de résidence actuel, vos antécédents en matière de crédit et toute une série d’autres informations qui commenceront à valider votre existence et votre capacité à emprunter de l’argent aujourd’hui et à l’avenir.

Une fois qu’ils ont eu l’occasion d’examiner et de vérifier vos informations, ils peuvent vous préapprouver pour un certain montant de prêt. En tant que primo-accédant, vous constaterez qu’il existe des programmes qui vous permettent de verser un acompte de 3 à 5 % seulement pour acheter une maison qui répond aux directives du prêteur en termes de valeur et de conformité. Pour un prêt de 150 000 €, l’acompte peut aller de 4 500 € à 7 500 €.

Il existe des moyens de réduire ces coûts et un bon point de départ est de participer à un cours pour les acheteurs d’une première maison. Ces cours vous présentent les principes de base et vous donnent plus d’informations sur les programmes actuellement disponibles qui peuvent vous offrir la possibilité d’acheter sans aucune mise de fonds ! Cela dit, l’étape suivante consiste à assister à un cours gratuit et à se familiariser avec le processus. Souvent, je recommande de suivre le cours avant d’aller voir un prêteur afin de ne pas avoir l’air d’un novice et de ne pas être préparé lors de votre première rencontre.

Comme je trouve généralement ces pauvres âmes en train de s’interroger et d’errer au pays des disparus, je les vois ensuite se rendre compte qu’elles n’ont tout simplement pas l’argent nécessaire pour commencer. La question se pose alors de savoir où trouver cet argent. Je leur demande généralement s’ils ont des économies, si leurs parents ou grands-parents peuvent les aider, s’ils peuvent vendre des biens de valeur ou prendre un deuxième emploi, s’ils peuvent obtenir des subventions, des dons, utiliser des fonds fiduciaires, des prêts personnels ou des cosignataires, ou une combinaison de ces solutions avec un programme de prêt complémentaire, ce qui permet généralement de faire avancer les choses. Les options et les prêteurs d’argent liquide viennent généralement plus tard en tant que sources alternatives de financement et d’acquisition, et je ne confondrai donc personne avec ces sources maintenant.

Si quelqu’un veut vraiment quelque chose, il y a toujours un moyen de le faire !

Ce qui est bien avec les duplex, c’est que le prêteur tiendra compte du fait que 75 % du revenu locatif de l’autre côté de la propriété peut être utilisé pour compenser vos ratios de qualification. Dans ce cas, il peut donc utiliser 75 % du revenu locatif de 750 € pour réduire le montant que vous devez gagner pour être admissible à ce qui semble être un prêt inabordable. Soixante-quinze pour cent de 750 € est égal à 562,50 €. En soustrayant ce montant du versement hypothécaire initial de 1099,33 €, vous obtenez un versement de 536,83 € que vous devez être en mesure de rembourser chaque mois de votre poche, selon la banque. Vous pouvez le faire !

Pouvez-vous commencer à voir comment, avec un peu d’information, d’effort et de conviction, vous pouvez réellement posséder quelque chose et payer moins que ce que vous payez actuellement en loyer ?

Poursuivons avec la façon dont les choses commencent à se dérouler une fois que vous avez entamé le voyage. En commençant par le jour où vous concluez la transaction et devenez le nouveau propriétaire, vous verrez que vous venez de créer un flux de revenus passifs qui vous donne 750,00 € de plus par mois sans que vous ayez à pointer une horloge ou à faire un certain nombre d’heures de travail pour gagner l’argent. Votre nouvel actif travaille pour vous jour après jour et génère constamment des revenus pendant que vous faites autre chose. Il s’agit d’un effet de levier très bénéfique pour votre temps et votre argent !

Vous remarquerez également que, lors de la conclusion de votre achat, les anciens propriétaires qui vous ont vendu ce bien ont dû calculer au prorata ou vous donner une part des loyers dus et des dépôts de garantie que les locataires leur avaient remis. Ajoutez à cela la probabilité que votre premier paiement ne soit dû qu’environ un mois et demi après votre emménagement et vous vous retrouvez avec de l’argent supplémentaire, probablement pour la première fois depuis longtemps !

Calculons-le à l’aide d’un simple calcul. En supposant que vous clôturiez le 15 du mois, vous aurez 45 jours avant que votre premier paiement ne soit dû, vous serez crédité de 15 jours de loyer, vous recevrez tous les dépôts de garantie du locataire et vous recevrez un autre mois de loyer le premier du mois de la part de votre locataire et vous n’aurez pas de loyer ou de paiement de maison à faire pendant un autre mois entier. À quoi tout cela correspond-il ? Voyons les choses en détail :

Remarque : si vous décidez de louer votre deuxième chambre à un colocataire, il paiera 500 € par mois et la moitié des charges, ce qui signifie que vous vivrez et posséderez cette propriété gratuitement. Dites adieu à tous ces prêts étudiants, car vous utilisez tous ces fonds libérés pour rembourser vos prêts à la place d’un propriétaire.